En bostadsrättshavare har rätt till ett drägligt boende och kan kräva åtgärder när dolda fel upptäcks. Dolda fel är sådana brister som inte var uppenbara vid köpet och som påverkar boendets funktion eller värde. Denna guide förklarar vilka rättigheter som gäller, hur ansvarsfördelningen ser ut och vilka åtgärder som kan vidtas för att säkerställa att bostadsrätten uppfyller sina förväntade standarder.
Rättigheter vid dolda fel i bostadsrättsföreningen
Hallqvists advokatbyrå Bostadsjuristerna betonar att bostadsrättshavaren har möjlighet att kräva föreningen på åtgärder om ett dolt fel härrör från gemensamma delar eller byggnadens grund. Det gäller exempelvis fuktskador bakom väggar, brister i stammar eller otillräcklig dränering runt huset. Om felet beror på underhållsskyldighet enligt föreningens stadgar kan bostadsrättshavaren begära att styrelsen utreder ansvar och vidtar nödvändiga reparationer.
Vid fel som finns i den egna lägenheten men som beror på föreningens underhållsansvar, som trasig takläcka eller felaktig isolering mellan våningar, gäller samma rätt att kräva åtgärd. I dessa fall fungerar föreningen som motpart i en felansökan och bostadsrättshavaren har rätt till skälig kompensation eller att föreningen bekostar reparationen helt och hållet. En naturlig ankartext som felanmälan kan senare länka vidare till detaljerade instruktioner om hur processen går till.
Upptäckt och dokumentation av dolda fel
Det är avgörande att dokumentera alla upptäckter noggrant för att styrka att felet var dolt vid tillträdet. Fotograferingar, fuktmätningar och besiktningsprotokoll från auktoriserade besiktningsmän utgör viktiga underlag. Tidsangivelser, uppgifter om när felet först noterades och eventuella tidigare rapporter från grannar stärker kravet mot föreningen eller den tidigare bostadsrättshavaren.
Vid den första indikation på problem bör en formell felanmälan skickas till styrelsen via rekommenderat brev eller mejl med begäran om skriftligt bekräftelse på mottagandet. I felanmälan ska felbeskrivning, påverkade ytor och hur detta stör boendefunktionen framgå tydligt. Att notera eventuella hälsorelaterade symtom eller miljöpåverkan kan ytterligare underbygga ärendets allvar.
Ansvarsfrågan och ansvarsfördelning
En bostadsrättshavare ansvarar för löpande underhåll inne i den egna lägenheten, medan föreningen bär ansvaret för byggnadens stomme, installationer och gemensamma utrymmen. Dolda fel i installationer såsom el- eller VVS-system omfattas generellt av föreningens underhållsskyldighet om ledningarna löper utanför den egna lägenheten.
Om det visar sig att ett dolt fel beror på bristfälligt underhåll eller försummelse från tidigare bostadsrättshavare kan regresskrav mot denne bli aktuellt. Föreningen kan i sådana fall åberopa stadgarnas bestämmelser om skadeståndsansvar och söka kompensation för kostnader som uppstått vid reparationen. Det är viktigt att vidta åtgärder inom skälig tid för att inte riskera preskription av regressrätten.
Åtgärder och rättsliga möjligheter
När föreningen mottagit felanmälan ska styrelsen snarast bedöma om felet är dolt och omfattas av underhållsskyldigheten. Om styrelsen inte agerar skyndsamt kan bostadsrättshavaren ansöka hos hyresnämnden eller tingsrätten om stämning för att få en rättslig prövning. Domstolen kan då förelägga föreningen att utföra reparationer och kan även besluta om ersättning för tillfälligt boende eller värdeminskning.
Vid oenighet om felets omfattning kan en opartisk sakkunnig utses för att genomföra en teknisk undersökning. Kostnaden för sakkunnigutlåtandet kan vid vinst i tvist dras av från motpartens kostnader. Naturliga länkar till bostadsrättsföreningens stadgar eller besvärsprocessen kan senare användas för fördjupning i praktiska steg.